一、項目概況：
項目名稱：觀瀾高新園區（A907-0133宗地）項目（華馨雅苑）
項目總投資構成：
項目主要建設內容為保障房、宿舍及商業配套，總投資預計128659萬元，其中土地成本29483萬元，其余主要由建筑安裝工程費、工程建設其他費、基本預備費構成。
項目選址：項目宗地號為A907-0133，位于龍華區觀湖街道觀瀾高新科技產業園（啟動區）內，由觀盛四路、瀾匯路、觀盛三路以及北面的現狀工業用地邊界圍合而成；
用地面積：21370平方米；
用地性質：三類居住用地（R3）, 公共租賃房、宿舍及配套
項目定位及發展目標：
本項目定位為建設高新科技園公共租賃房、宿舍及園區配套設施。本項目將為高新園區提供宜居環境，完善居住和商業配套，通過現代化的建筑設計提升片區城市形象，促進重點片區的建設。項目建成后將提供40170平方米保障性住房、45310平方米宿舍及7400平方米公共配套設施，彌補片區配套設施的不足，大大提升周邊環境，進一步吸引優秀人才和企業扎根高新園區，促進高新園區的發展，具有良好的社會效益。
項目建設內容與規模：
項目擬建設總建筑面積147462平方米,其中計容建筑面積114250平方米（包括：保障性住房40170平方米，宿舍45310平方米，商業21370平方米，公共配套設施5000平方米,9班幼兒園2400平方米），不計容建筑面積33212平方米，地下停車位828輛。
項目建設工期和進度安排：
項目總工期為50個月（從開工計算）。其中：
2020年3月-2020年9月? ?方案設計
2020年10月-2021年9月? 施工圖設計和基坑工程
2021年8月-2022年6月? ?樁基礎和地下室工程
2022年5月-2023年10月? 主體工程
2023年3月-2023年12月? 砌體、內粉和拆架工程
2024年3月-2024年6月? ?地下室防水和回填工程
2024年4月-2024年10月? 零星配套和綠化工程
2023年6月-2024年12月? 室內裝修工程
社會經濟效益評價：
本項目能夠落實龍華區尤其是觀瀾高新園區的人才發展和住房保障的需要，完善高新園區配套建設，給周邊帶來良好的社會經濟效益。
二、項目背景及理由
(一）龍華區產業發展布局
龍華區處于深圳市南北中軸，是北部發展帶的重要節點，是港深莞惠一體化戰略的重要門戶。龍華區堅持“四個全面”戰略布局，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念，積極適應把握引領新常態，以供給側結構性改革為主線，實施創新驅動、質量引領、轉型升級、綠色低碳、安全發展五大戰略，推動龍華區在新常態下實現跨越式發展，不斷增強民生福祉，加快形成深圳北中心，努力建成現代化國際化創新型中軸新城。形成創新引領的活力強區、高端制造的產業大區、綠色生態的宜居城區和民生幸福的和諧新區。
《龍華新區綜合發展總體規劃（2013-2020)》規劃提出發展“一中軸、兩核心、七功能區”的城區空間結構。項目所在觀瀾高新科技產業園區位于七大功能區中的“觀瀾－龍華高新區”。以觀瀾戰略性新興產業園為建設重點，促進低端加工模式轉型發展和核心產業技術不斷升級，布局新一代智能移動終端等技術與設備研發制造及數字內容創作等產業，加快生物醫藥、云計算等產業以及科技服務、信息服務、商務服務等生產性服務業發展，打造深圳重要的戰略性新興產業集聚區。重點建設九個重點片區，對本片區的功能定位：依托觀瀾高新技術產業園，吸引高新技術企業總部集聚，實施科技創新與成果產業化，建設新區戰略性新興產業基地。重點布局電子信息、生物醫藥、云計算、物聯網等產業，建設新區高新技術產業化基地。
（二）觀瀾高新技術產業園區發展定位
觀瀾高新技術產業園區成立于2002年，是國家級深圳市高新技術產業帶的重要園區之一，由政府投資建設，以高起點、高標準一次性規劃，高質量分期建設模式開發。園區規劃用地面積7.1平方公里，首期開發面積約2平方公里。園區保留了背景山林，依山傍勢，高低有序，園區景觀概貌明顯形成，凸現出“園中有綠、綠中有園”的生態空間環境。
觀瀾高新技術產業園區當前園區人口約10000人，已批準入駐企業24家，投產企業有三九醫藥、致君制藥、日海通訊等14家，在建企業3家，未開工建設企業3家。園區內已形成生物醫藥、電子信息、大型裝備制造為主的高新產業體系。園區企業2015年實現工業總產值97.27億元，稅收6.28億元。同時，園區現已建成富士嘉園、偉祿雅苑兩個保障房。
2017年5月10日，觀瀾高新園未來產業集聚區成為被授予深圳首批未來產業集聚區（7家）稱號。重點布局生命健康、智能裝備制造等未來產業，引進一批具有帶動作用的生命健康、智能制造龍頭企業和高科技企業總部，打造生命健康和智能制造未來產業集聚區、高新技術企業總部經濟集聚區和自主創新基地。到2020年，形成產值規模超過300億元的集聚區。觀瀾高新園未來產業集聚區現已入駐國內外上市企業11家，形成以生物醫藥、智能裝備制造、新一代信息技術等為主體的產業集群，包括華潤三九、致君制藥、三一科技、匯川技術、英飛拓等。近期，該集聚區將按照“謀劃一批、開工一批、在建一批、投產一批”的思路，全力推進集聚區重大重點產業項目投資建設，到2020年建成博納智谷廠區、翰宇藥業創新產業大樓、匯川技術總部大廈、三一科技智能制造創新中心等一批高質量的生命健康和智能裝備制造項目，推動未來產業集聚發展。
（三）項目建設緣由
本項目是深圳市寶安401-15&21&T6號片區[觀瀾樟坑徑]法定圖則05-33地塊，宗地號A907-0133，地塊位于龍華區觀瀾高新科技產業園區內。
我公司于2007年6月協議取得本項目地塊，依據土地使用權出讓合同書，A907-0133宗地為高新園區配套宿舍用地（R3）,用地面積25176.77平方米，計容總建筑面積45310平方米，容積率≤1.80。
根據《觀瀾高新園區A907-0133地塊規劃調整專題會議紀要》【深龍華會紀（2019）151號】，龍華區主持召開觀瀾高新園區A907-0133地塊規劃調整工作專題會議，會議明確A907-0133地塊按照用地性質不變，提升容積率的原則進行規劃調整。
根據《龍華區科技創新局關于深圳市龍華建設發展有限公司A907-0133地塊規劃調整意見的復函》【（2016）68005號】，龍華區科技創新局原則上支持A907-0133地塊提升容積率，地塊用途為高新園區配套宿舍用地，主體建筑性質為單身宿舍，項目建成后優先服務于園區企業。
2020年1月，我公司委托深圳市城市規劃設計研究院有限公司，開展項目容積率調整規劃論證報告的編制工作，擬調整容積率變更為5.0。
三、項目財務評價、經濟效益及社會效益
?（一）項目財務評價
根據簽訂的土地合同書中明確規定，“地塊土地性質為非商品用房，不得進行房地產開發經營”，且項目中保障房部分由政府全部回購，其他為我司自行持有。
財務內部收益率：7.04%；
年均投資凈利潤率：3.58%；
投資回收期：靜態投資回收期為16.03年，動態投資回收期為30.11年。
（二）經濟效益分析
根據簽訂的深圳市土地使用權出讓合同書，明確規定：“本地塊使用期限從2007年6月29日至2057年06月28日”、“本地塊土地性質為非商品用房，不得進行房地產開發經營”、“深圳市寶安區高新技術產業園區開發投資有限公司對該宗地僅享有占有、使用和經營管理權益，并無處分權利”。
根據項目經濟技術指標：項目總建筑面積123930平方米,計容建筑面積106890平方米（其中：保障性住房36302平方米，配套商業21378平方米，宿舍40310平方米，公共配套設施8900平方米），不計容建筑面積19880平方米，容積率5.0，地下停車位568輛。根據深圳市住房和建設局發布的《深圳市保障性住房收購操作規程（試行）》，本項目保障性住房由政府回購，公共配套設施無償移交給政府。本項目能夠建設單位能夠自主經營包括：配套商業21378平方米，宿舍40310平方米，不計容建筑面積19880平方米，停車位568輛。
項目物業經營策略設定如下：沿街商業按照商鋪出租，集中商業暫定按照辦公樓出租，宿舍和停車位采用出租方式。
依據項目建設計劃安排，項目總工期為4年，計劃于2024年4季度完成竣工驗收。
1.宿舍
宿舍預計于第5年開始正式對外出租，至出租時點，租金在咨詢時點基礎上每年增長5%考慮，即第5年起始租金為51元/平方米/月，結合房地產市場，第5年至第13年按年增長率5%，第14年至第23年按年增長率4%，第24年至第28年按年增長率3%，第28年以后不增長。第5年出租率達到70%，第6年出租率達到80%，第7年出租率達到95%，以后各年保持95%不變。
2.商業
商業預計于第5年開始正式對外出租，至出租時點，租金在咨詢時點基礎上每年增長4%考慮，即第5年起始租金為158元/平方米/月，第5年至第13年按年增長率4%，第14年至第23年按年增長率3%，第24年至第28年按年增長率2%，第28年以后不增長。第5年出租率達到70%，第6年出租率達到80%，第7年出租率達到90%，以后各年保持90%不變。
3.停車位
考慮車位租金市場相對穩定，本次評估車位第5年至第23年每10年增長10%，第24年以后不增長。車位第5年出租率達到50%，第7年出租率達到80%，第8年出租率達到95%，以后各年保持95%不變。
根據項目市場價格定位，測算項目租賃運營收入400419萬元，其中：宿舍可出租建筑面積40310平方米，出租經營收入171922萬元；集中商業可出租建筑面積4053平方米，出租經營收入222245萬元；車庫可出租車位568個，出租經營收入6252萬元。
經營支出包括經營成本及經營稅金及附加。其中出租經營成本為管理費用、保險費、裝修重置費、維修費、日常物業維修資金等，結合實際情況，第4年第三、四季度開始進行招租，招租費用按每個季度50萬元進行考慮。運營成本在第5年按經營收入30%考慮，第6年按經營收入25%，第7年按經營收入10%考慮，以后各年保持不變，經營成本合計42676萬元。經營稅金及附加合計54391萬元。
（三）社會效益分析
1、項目整體層面
促進重點區域發展
根據深圳市政府發布的《深圳國家高新區擴區方案》，涉及有11個園區及片區，其中包括觀瀾高新園片區。本項目位于觀瀾高新園區內，隨著觀瀾高新園區的建設發展，園區的產業鏈正在進行升級中。本項目將為高新園區提供宜居環境，完善居住和商業配套，通過現代化的建筑設計提升片區城市形象，促進重點片區的建設。
提供優質居住物業及配套
本項目城市更新后可為高新園區提供優質居住和配套服務，將貢獻40310平方米宿舍及8900平方米公共配套設施，彌補片區配套設施的不足，大大提升周邊環境，進一步吸引優秀人才和企業扎根高新園區，促進高新園區的發展，具有良好的社會效益。
增補高新園區商業綜合體的空白
項目將建設21378平方米商業綜合體，完善高新園區商業配套，優化園區生活環境，提升園區人民生活娛樂質量。
增加財政稅收、提供就業崗位
本項目可有效地提高土地利用價值，商家入駐商業、租客入住住房，會給當地帶來一定消費引領的經濟增長，給當地財政增加稅收，也可為當地社會提供就業崗位。
2、住房層面
符合政策導向和市場規律
為了降低房地產市場過熱帶來的負面影響，從中央到地方均提出大力發展租賃市場，各租賃扶持政策密集出臺。深圳住房自有率僅為26.6%、租賃率超過70%，雖然規模不小，但是目前租賃市場仍以個人散租為主，有中介不正規、房東房源真假難辨、合同陷阱、押金不退、房源質量差等問題。
本項目持有機構是具有專營租賃功能的國營企業，正規化的租賃機構能夠在租金、運營等細節方面緩解深圳目前的租賃痛點，符合國家租賃政策導向，規范深圳租賃市場，符合深圳租賃市場發展規律。
為員工節省居住費用開支、為企業減負，促進國民經濟發展
本項目位于高新園區，觀瀾高新園位于“梅觀創新科技走廊”的核心地帶，是深圳市未來7大產業集聚區，重點布局生命健康、智能裝備制造等未來產業，引進一批具有帶動作用的生命健康、智能制造龍頭企業和高新科技企業總部，打造生命健康和智能制造未來產業集聚區、高新技術企業總部經濟集聚區和自主創新基地，未來片區將匯集更多的員工，
本項目開發建設可為居民提供穩定的居住環境，提升企業員工的歸宿感。由于保障性住房租金低于市場租金，因此為居民節省了居住費用開支，降低企業用人成本，為企業減負，從而促進國民經濟的發展。
解決大量住房需求
本項目由深圳市龍華高新技術產業園區開發投資有限公司進行建設，作為保障性住房籌集渠道資源項目，可以提供36302平方米保障性住房，從全市及龍華區保障性住房的供應情況，與“十三五”需求預測情況來看，本項目的建設將增加龍華區保障房的供應量。
本項目土地用途為三類居住用地（R3），項目功能為公共租賃房及園區配套設施，已被納入深圳市和龍華區保障性安居工程項目用地。本項目是落實龍華區人才發展和住房保障的需要，完善高新園區配套建設，不但可行，而且十分迫切和必要。